Saber cómo y cuándo debe actualizarse el alquiler de un piso es imprescindible para evitar problemas con el casero o el inquilino. En España, salvo acuerdos diferentes entre arrendador y arrendatario, es el IPC el que marca la cuantía que subirá o bajará el alquiler.
Al igual que la mayoría de rentas, es necesario actualizar los alquileres para que se ajusten a la evolución del coste de la vida. Esta actualización se hace de forma anual, pero a diferencia de la actualización del resto de rentas no se lleva a cabo en el cambio de año.
Los alquileres se actualizan cuando se cumple un año desde su firma. Es decir, que si se firmó el contrato de alquiler en junio, junio será el mes en el que debamos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como tienden a hacer muchos arrendadores.
El IPC será el índice utilizado para actualizar el alquiler por lo menos durante los cinco primeros años de contrato, según se especifica en la Ley de Arrendamiento Urbano o LAU (ver texto). Una vez superado ese periodo y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán utilizar otros índices como el famoso Índice de Vivienda Rúbrica, pero en ningún caso podrá hacerse durante el primer lustro de alquiler.
Así se calcula el IPC de los alquileres
¿Como calcular la subida del alquiler basada en el IPC?. Es importante conocer bien donde tenemos que acudir para conocer el datos de IPC oficial y como se calcula la subida de IPC que debe aplicarse al importe de Alquiler de una vivienda.
La forma mas sencilla de calcular este importe es utilizar una herramienta que nos proporciona la página del INE y que permite calcular el incremento del IPC y de otros índices entre dos fechas seleccionadas. En este página deberemos introducir el importe de nuestro alquiler y el periodo en que queremos tomar como base para calcular el IPC. En nuestro caso será de 2007-2008. Esta página nos muestra la cantidad resultante y el IPC sobre el que se realiza dichos cálculos.
Si queremos calcularlo nosotros mismos deberemos en primer lugar conocer el IPC que aplicar. Para ello podemos ver el que publicamos en nuestra página o acudir a la página del INE que publica las tasas de variación.
Una vez que tenemos es datos y con la cantidad de nuestro alquileres bastará con realizar el siguiente calculo:
Para una cuota de 1000 euros, y para la actualización que debería realizar si lo hicieramos en Mayo de 2008 (con un IPC del 4,6%) el resultado sería el siguiente
Hay que tener en cuenta quela evolución del IPC puede ser positiva o negativa. Es decir, que la inflación no siempre tiene por qué subir. Así, en un momento de deflación, podría pasar que al actualizar el alquiler el inquilino pase a pagar menos que el año anterior y sería algo totalmente normal que sólo reflejaría que el coste de la vida ha descendido desde el año anterior y por lo tanto no se puede cobrar lo mismo por el alquiler.
Para quienes quieran saber algo más sobre el IPC aquí os dejamos un vídeo explicativo y a continuación una serie de artículos que os ayudarán a solventar las dudas más comunes respecto al alquiler y su actualización.
¿Qué tanto por ciento a subido el coste de vida? y ¿Qué tanto por ciento a subido el coste de vivienda? Estas son dos preguntas lanzadas por uno de nuestros lectores y que vamos a tratar de responde de la forma más clara posible.
En primer lugar, el incremento del coste de la vida suele aparejarse con el dato de IPC, que en teoría sirve para actualizar rentas y salarios. En este sentido, el IPC de diciembre cerrará 2010 en el 2,9% según las previsiones del Instituto Nacional de Estadística. Es decir, que a finales de 2010 la vida es un 2,9% más cara que un año antes. Este sería el porcentaje oficial a falta de confirmación y de un indicador mejor.
Y es que no debemos perder de vista que el IPC es la suma de una cesta de productos seleccionados por el INE que ponderan de diferente forma y que se establece en función de la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares. De hecho, buena parte de las críticas hacia la validez del índice radican en que su elección no es la correcta y que al depender de una encuesta que toma datos de hace seis meses siempre ‘va por detrás’ de los hábitos reales de consumo.
En sl siguiente vídeo de Cuatro explican de forma visual cómo se calcula el IPC.
Otra alternativa también ‘oficial’ es acudir al IPC general y más concretamente al Grupo de Vivienda, algo que se puede hacer en la página del INE a través de este enlace. El problema es que aquí no sólo está registrado el incremento del precio de la vivienda, sino que también figuran, entre otros, el coste del alquiler y de conservación de la vivienda.
Debido a estos problemas, muchas personas prefieren recurrir a otras empresas especializadas y entidades para valorar el aumento del coste de la vivienda. Uno de los más fiables es el Índice de Mercados Inmobiliarios que elabora Tinsa, aunque también hay otros de calidad como los de Idealista o Foto Casa.
Recientemente se dieron a conocer los datos referidos a los precios de la vivienda libre, estos han subido en un 1,1% durante el cuarto trimestre de 2010 en comparación con el anterior trimestre, colocándose por sobre el porcentaje nacional el que mostró una caída del 0,1% basado en los datos que arroja el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La tasa de variación anual del IPV se ubicó en el –1,9% para el cuarto trimestre de 2010, esto es 3 décimas por sobre la registrada del trimestre anterior. Visto esto la variación interanual para la vivienda nueva se ha elevado en medio punto, alcanzando el –2,1%.
Por el lado de la vivienda de segunda mano, esta mostró un incremento en 2 registra un décimas para su tasa anual, llegando al–1,6%. Mientras que la variación trimestral del índice general se ubicó en el –0,1%.
En cuanto a lo que se refiere a la evolución anual de los precios de vivienda. Los datos reflejan que la tasa interanual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) durante el cuarto trimestre de 2010 se elevó en 3 décimas alcanzando el –1,9%.
Si se miran los datos por tipo de vivienda, en dicho desglose la variación anual para la vivienda nueva del –2,6% que registraba en el tercer trimestre de 2010 se ubicó en el –2,1% durante el cuarto trimestre del año.
En lo que toca a la vivienda de segunda mano, esta ubica su tasa anual en el –1,6%, siendo 2 décimas más que la del trimestre anterior del año.
Si se miran lo resultados por comunidades autónomas, en el caso las tasas de las variaciones interanuales. La variación anual del IPV se ha elevado en 10 comunidades autónomas en dicho trimestre, a la vez que ha bajado en 7 de ellas.
Siguiendo estos datos, puede notarse que los aumentos más notorios de la variación frente al trimestre anterior se dieron en: Extremadura (2,6 puntos) y en el Principado de Asturias (2,4 puntos), cuyas tasas anuales se ubicaron en el 1,7% para Extremadura y en el –1,0%, para Asturias.
Las caídas más notorias de la variación anual se dieron en: La Rioja, cuya tasa ha caído en cerca de 2 puntos llegando al–6,2%, mientras que Murcia su tasa llegó al –2,6%, esto es cerca de 1 punto y medio por debajo de la del tercer trimestre del año.
Como es habitual, enero trae un maremagnum de preguntas relacionadas con la inflación y la actualización de rentas. Una de las más habituales está relacionada con el IPC de los alquileres y el momento en que debe procederse a actualizar la renta.
¿Cuándo debe actualizarse un alquiler? Cada doce meses al cumplirse el año de contrato, no con la llegada de cada nuevo año. Según la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), durante los cinco primeros años de contrato sólo se podrá actualizar el IPC del alquiler cada doce meses en la fecha en la que cumpla el año de vigencia del mismo y aplicando la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses.
Es decir, que una persona que firmó su contrato en noviembre deberá actualizar el IPC noviembre del próximo año y no en enero. Del mismo modo, quienes cumplan su contrato en febrero deberán esperar hasta ese mes para proceder a la actualización del alquiler.
Por último, hay que recordar que el ínice que se utiliza para actualiza un alquiler es el IPC y no al Índice de Vivienda Rúbrica en el que se están amparando algunos propietarios para solicitar subidas cuando la inflación ha sido negativa y que constituye un atropello a los derechos del inquilino.
Sin embargo, los casos reales siempre son mejor ejemplo que la pura teoría o que hablar de un comportamiento generalizado. Un usuario nos manda un correo que merece la pena reproducir:
Estimados señores.
Me pongo en contacto con ustedes porque quiero poner en conocimiento en su blog – ipcblog.es – una injusticia con respecto a los alquileres de vivienda. Espero que puedan tematizar en su blog este tema porque creo que no es algo que solamente está ocurriendo a mí.
Soy arrendataria de un piso en Sevilla. El arrendador (una empresa) hace 2 meses se nos propuso mantener la renta mensual para el segundo año (13.9.2009 – 12.9.2010) de alquiler en 575 Euros.
Pero como he visto que el IPC ha bajado y el último hasta la fecha de hoy (10/9/09) es de -1,4 %, pienso que la nueva renta de alquiler para las próximas doce mensualidades quedaría fijada en la cantidad de 566,95 Euros (575-1,4%=566,95) y no en 575 Euros. O me equivoco?!?!
Ahora le he dicho que voy a pagar esta cantidad 566,95 Euros que a mí me corresponde. El arrendador a su vez me dice que me va a reclamar antes del juzgado los 1,4% más los 3,2% del Indice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional. Me quieren reclamarlo porque según la estipulación Quinta del contrato de alquiler, cito el contrato:
“De acuerdo con el artículo 18 de la vigente L.A.U., las partes convienen y aceptan que la renta pactada sea actualizada anualmente, incrementándose en la misma proporción en que lo haga el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional, que a tal efecto publica el Instituto Nacional de Estadística. De esta forma, cada año vigente de este contrato, se revisará la renta por el citado I.P.C., aplicándose el porcentaje correspondiente al importe que resulte del último recibo de renta que corresponda satisfacer antes de la subida, en cada caso. El porcentaje que se tomará para la primera actualización será el último que en la fecha en la que corresponda realizar dicha actualización estuviese publicado, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado, según el Artículo 18 de la L.A.U.”
se aplica el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a la nueva renta.
Pero el artículo 18 de la vigente L.A.U. dice claramente otra cosa, cito: “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses…”
El arrendador puede reclamarme estas cantidades para las proximas mensualidades?!?!? Yo creo que no.
Me parece una injusticia y no sólamente porque no quieren bajar el precio, sino porque quieren aplicar el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional que siempre está positivo y al alrededor de 3-4%. Pero como ya hemos visto, el IPC General es un índice que varia. Ahora estamos en plena crisis, los precios han bajado (también los alquileres) y el IPC es negativo. Ahora el arrendador dice que hay que subir el precio. Algo no me cuadra. Me parece un cierto robo, una injusticia, por parte del arrendador. ¿¡Imáginense que ha aplicado durante los últimos años siempre el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a los alquileres aunque a lo mejor el IPC era menos que dicho Índice?!?!?!
Me parece que la gente no está bien informada y me parece que este tema merece ser mencionado y tematizado. Me gustaría que ustedes tematicen este tema de nuevo y con una claridad para todos – para los arrendatarios y arrendadores. ¿Cómo puede ser que todavía hay arrendadores que aplican el Indice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a los alquileres de los primeros 5 años de duración del contrato?????
El email es suficientemente explícito sobre un comporatamiento por parte del arrendador que el arrendatario no tiene por qué permitir. La LAU es muy clara al respecto:
Durante los cinco primeros años de duración del contratola renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual, experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al “Boletín Oficial” en que se haya publicado.
Es decir, durante los cinco primeros años no se puede utilizar otro indice para actualizar un alquiler que no sea el IPC, al que no se le puede sumar ningún diferencial ni ningún otro indicador como el mencionado Indice de Vivienda Rúbrica. A partir del sexto año se puede llegar a un nuevo acuerdo y escoger otra forma de actualizar, pero sólo a partir de entonces.
El problema es que con la caída del IPC en el año 2009muchos alquileres han bajado o, en su defecto, no han subido tanto como esperaban sus arrendadores, y algunos ‘listillos’ buscan medios alternativos para sacar ese dinero extra.
El último informe de Tinsaacerca del precio de la vivienda en España apunta a una caída del 8,9% en agosto. El ratio es tres décimas inferior al registrado en julio y se suma a los aneriores descensos para acumular un 14% desde diciembre de 2007, su cota máxima. En términos absolutos el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) que elabora la tasadora se situó en 1.964 puntos frente a los 1.983 de julio.
Por áreas geográficas, la Costa Mediterránea es quien más está acusando el descenso con una caída del 10,3%. Le siguen las grandes ciudades con retroceso del 9%m en tanto que en las áreas metropolitanas y elresto de municipios la caída sólo es del 8,7%. Quienes mejor están capeando el temporal son las viviendas situadas en las Islas Baleares y Canarias, que sólo ceden un 7,8% en agosto.
Desde los máximos alcanzados en julio de 2007, los precios de los pisos en la Costa Mediterránea suman una bajada del 19,8% por un 15,8% en áreas metropolitanas y un 14,5% en capitales y grandes ciudades. Por su parte las viviendas en Islas Baleares y Canarias valen un 12,4% y en el resto de municipios un 11,9%.
Tinsa estima que el precio de la vivienda caerá en torno a un 20% en 2009 y alerta de un stock de casas sin vender que alcanza los 1,5 millones.
Al igual que un contrato laboral, el alquiler de pisos e inmuebles también actualizan su cote cada año de acuerdo con la subida del IPC. Esta operación, que se hace para reflejar en el pago el aumento del coste de la vida.
En cualquier caso, la fórmula más sencilla para calcular el IPC de los Alquileres es acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada. El proceso es muy sencillo, basta con introducir el periodo y el importe del alquiler para que la herramienta obtenga la renta y la tasa de variación.
Según esta calculadora una persona con un alquiler de 1.000 euros que tuviese que actualizado ahora en septiembre debería pagar 1.045 euros, un incremento del 4,5%.
Sin embargo, quienes deseen hacer este cálculo de forma manual sólo deberán seguir una simple fórmula:
Utilizando esta misma fórmula para una persona con un alquiler de 1.000 euros al mes con el IPC actual de 4,5% la actualización sería la siguiente:
Cuota de Alquiler Actualizada = 1000 x (1 + 0,045) = 1.045 euros.
Hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos la actualización del IPC del alquiler se realiza generalmente sobre la cantidad que se abona el año anterior. Así, para una persona que empieza pagando 1.000 euros y ahora tiene que pagar 1.045 euros, el tercer año la actualización se realizará sobre la base de esos 1.045 euros.
Además, conviene recordar que según la Ley de Arrendamientos Urbanos esta actualización del IPC del alquiler debe hacerse cuando cumpla un año del contrato y no cuando finaliza el año natural en curso.
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