¿Cuándo debe actualizarse un alquiler? Cada doce meses al cumplirse el año de contrato, no con la llegada de cada nuevo año. Según la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU),  durante los cinco primeros años de contrato sólo se podrá actualizar el IPC del alquiler cada doce meses en la fecha en la que cumpla el año de vigencia del mismo y aplicando la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses.

Es decir, que una persona que firmó su contrato en noviembre deberá actualizar el IPC noviembre del próximo año y no en enero. Del mismo modo, quienes cumplan su contrato en febrero deberán esperar hasta ese mes para proceder a la actualización del alquiler.

Por último, hay que recordar que el ínice que se utiliza para actualiza un alquiler es el IPC y no al Índice de Vivienda Rúbrica en el que se están amparando algunos propietarios para solicitar subidas cuando la inflación ha sido negativa y que constituye un atropello a los derechos del inquilino.

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Sin embargo, los casos reales siempre son mejor ejemplo que la pura teoría o que hablar de un comportamiento generalizado. Un usuario nos manda un correo que merece la pena reproducir:

Estimados señores.

Me pongo en contacto con ustedes porque quiero poner en conocimiento en su blog - ipcblog.es - una injusticia con respecto a los alquileres de vivienda. Espero que puedan tematizar en su blog este tema porque creo que no es algo que solamente está ocurriendo a mí.

Soy arrendataria de un piso en Sevilla. El arrendador (una empresa) hace 2 meses se nos propuso mantener la renta mensual para el segundo año (13.9.2009 – 12.9.2010) de alquiler en 575 Euros.

Pero como he visto que el IPC ha bajado y el último hasta la fecha de hoy (10/9/09) es de -1,4 %, pienso que la nueva renta de alquiler para las próximas doce mensualidades quedaría fijada en la cantidad de 566,95 Euros (575-1,4%=566,95) y no en 575 Euros. O me equivoco?!?!

Ahora le he dicho que voy a pagar esta cantidad 566,95 Euros que a mí me corresponde. El arrendador a su vez me dice que me va a reclamar antes del juzgado los 1,4% más los 3,2% del Indice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional. Me quieren reclamarlo porque según la estipulación Quinta del contrato de alquiler, cito el contrato:

“De acuerdo con el artículo 18 de la vigente L.A.U., las partes convienen y aceptan que la renta pactada sea actualizada anualmente, incrementándose en la misma proporción en que lo haga el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional, que a tal efecto publica el Instituto Nacional de Estadística. De esta forma, cada año vigente de este contrato, se revisará la renta por el citado I.P.C., aplicándose el porcentaje correspondiente al importe que resulte del último recibo de renta que corresponda satisfacer antes de la subida, en cada caso. El porcentaje que se tomará para la primera actualización será el último que en la fecha en la que corresponda realizar dicha actualización estuviese publicado, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado, según el Artículo 18 de la L.A.U.”

se aplica el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a la nueva renta.

Pero el artículo 18 de la vigente L.A.U. dice claramente otra cosa, cito: “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses…”

El arrendador puede reclamarme estas cantidades para las proximas mensualidades?!?!? Yo creo que no.

Me parece una injusticia y no sólamente porque no quieren bajar el precio, sino porque quieren aplicar el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional que siempre está positivo y al alrededor de 3-4%. Pero como ya hemos visto, el IPC General es un índice que varia. Ahora estamos en plena crisis, los precios han bajado (también los alquileres) y el IPC es negativo. Ahora el arrendador dice que hay que subir el precio. Algo no me cuadra. Me parece un cierto robo, una injusticia, por parte del arrendador. ¿¡Imáginense que ha aplicado durante los últimos años siempre el Índice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a los alquileres aunque a lo mejor el IPC era menos que dicho Índice?!?!?!

Me parece que la gente no está bien informada y me parece que este tema merece ser mencionado y tematizado. Me gustaría que ustedes tematicen este tema de nuevo y con una claridad para todos – para los arrendatarios y arrendadores. ¿Cómo puede ser que todavía hay arrendadores que aplican el Indice Rúbrica de Viviendas en alquiler Nacional a los alquileres de los primeros 5 años de duración del contrato?????

El email es suficientemente explícito sobre un comporatamiento por parte del arrendador que el arrendatario no tiene por qué permitir. La LAU es muy clara al respecto:

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual, experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al “Boletín Oficial” en que se haya publicado.

Es decir, durante los cinco primeros años no se puede utilizar otro indice para actualizar un alquiler que no sea el IPC, al que no se le puede sumar ningún diferencial ni ningún otro indicador como el mencionado Indice de Vivienda Rúbrica. A partir del sexto año se puede llegar a un nuevo acuerdo y escoger otra forma de actualizar, pero sólo a partir de entonces.

El problema es que con la caída del IPC en el año 2009 muchos alquileres han bajado o, en su defecto, no han subido tanto como esperaban sus arrendadores, y algunos ‘listillos’ buscan medios alternativos para sacar ese dinero extra.

El Índice de Vivienda Rúbirca o rúbrica 33 se utliza para decir que el alquiler de inmuebles ha subido  bajado y poco más. Sin embargo, con la caída del IPC en el año 2009 y su consiguiente incidencia al actualizar rentas algunos caseros empiezan a mirar hacia este nuevo íncide a la hora de revisar sus alquileres. Y es que mientras el IPC registra tasas negativas el IVR sube un 3,2% según los últimos datos. Este es precisamente el caso que presentan en el foro de burbuja.info, donde un usuario informa de que su casero le ha aplicado el incremento de la rúbrica 33 al alquiler en lugar de restarle el IPC.

Quienes deban actualizar su alquiler deben saber que el IPC de los Alquileres se corresponde al IPC general, tal y como marca la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). Por fortuna la legislación vigente es muy explícita:

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual, experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al “Boletín Oficial” en que se haya publicado.

Es decir, los alquileres se actualizarán de acuerdo al IPC General y no a otros indices hasta el quinto año.

¿Como se actualiza el alquiler de un piso?

Las dudas acerca del IPC de los alquieres son las más comunes. Los alquileres se actualizan cada doce meses y para llevar a cabo la actualización se utiliza el IPC a doce meses según el dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Existen dos fórmulas básicas para saber cuánto subirá el alquiler. La primera es utilizar la calculadora del INE y la una sencilla fórmula matemática.

La calculadora del INE permite actualizar rentas introduciendo en el recuadro de datos sólo el periodo en el que debe actualizarse (por ejemplo de diciembre 2007 a diciembre de 2008) y la cantidad que se desea actualizar. Es la forma más fácil de saber cuánto habrá que pagar al revisar el IPC.

La fórmula matemática que se utiliza para actualizar la cuota de alquiler es la siguiente:

Cuota de alquiler actualizada = cuota de alquiler inicial x (indice general del ipc del mes final / indice general ipc mes inicial)

IPC diciembre 2008: 106,9

IPC diciembre 2007: 105,399

Renta actualizada = 1.000 € x (106,9/105,399) = 1.014 euros

El resultado es el mismo que al utilizar la otra fórmula según la cual:

Cuota Actualizada= 1.000 x (1+ 0,014) = 1.014 euros

¿Cuándo se actualiza el alquiler de un piso?

Según la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) de 1994 el IPC de los alquileres durante los cinco primeros años de contrato sólo se podrá actualizar cada doce meses en la fecha en la que cumpla el año de vigencia del mismo y aplicando la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses. Por ejemplo, una persona que firmó su contrato en noviembre deberá actualizar el IPC noviembre del próximo año y no en enero.

¿Cómo se actualiza el salario?

La revisión de los sueldos para que recojan el efecto de la inflación es bastante más complicada que la de los alquileres. En este sentido existe una legislación común a todo los trabajos, pero después cada sector se rige por su convenio específico que es quien dicta la cuantía de la actualización y cómo se debe proceder. En este enlace puedes acceder a los diferentes convenios vigentes en la actualidad.

De todas formas las empresas pueden llegar a acuerdos con sus empleados para actualizar su salario de forma distinta a la que marque el convenio. Existen diferentes fórmulas para revisar los sueldos a principio de año, pero la más común es el objetivo de IPC previsto por el Gobierno que se suele publicar en los Presupuestos Generales del Estado 2009 (PGE). El problema es que el documento de este año no incluye la cifra, por lo que en ese caso se puede utilizar el 2% facilitado por el Banco de España (BE) en consonancia con las directrices del Banco Central Europeo (BCE) para la zona euro.

También existen herramientas que permiten calcular las retenciones de IRPF de forma sencilla.

¿Cuándo se actualizan los salarios?

La revisión salarial suele tener lugar en enero con la previsión de IPC.

¿La actualización en 2007 fue menos que el IPC real? ¿Puedo reclamar?

Para revisar los salarios se suele utilizar el objetivo de IPC para el año y suele ocurrir que el dato final difiere de esas estimaciones, generalmente al alza. Este no ha sido el caso el 2008, cuando la previsión era del 2% y la inflación finalmente ha sido del 1,4%. Sin embargo, esto sí ocurrió el año anterior (2007) cuanto un desbordado IPC alcanzó el 4,2%. Las empresas no suelen abonar estas diferencias entre el IPC previsto y el IPC real a no ser que el trabajador las solicite. Además, hay que tener en cuenta que las reclamaciones de cantidad prescriben en un plazo de 12 meses.

¿Cómo se actualizan las pensiones?

El IPC de las pensiones se actualiza de forma anual tomando como referencia el dato de inflación del mes de noviembre. En caso de existir alguna variación con respecto al objetivo fijado para el año, el Gobierno actualiza estas rentas ingresando las cantidades pendientes por adeudar. En 2008 la desviación ha sido de 0,4 puntos porcentuales, lo que se ha traducido en un gasto extra de 312 millones de euros para el Estado. En 2009 las pensiones se actualizarán un 2%.

¿Cómo se actualiza el salario mínimo interprofesional?

El Gobierno es quien determina las actualizaciones del salario mínimo interprofesional teniendo en cuenta el dato de IPC, la productividad media nacional alcanzada, el incremento de la participación del trabajo en la renta nacional y la coyuntura económica general, así como la opinión de las principales organizaciones sindicales. En 2009 el salario mínimo interprofesional crecerá un 4% hasta los 20,80 euros al día, 624 euros al mes y 8.736 euros al año.

En cualquier caso, la fórmula más sencilla para calcular el IPC de los Alquileres es acudir a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada. El proceso es muy sencillo, basta con introducir el periodo y el importe del alquiler para que la herramienta obtenga la renta y la tasa de variación.

Según esta calculadora una persona con un alquiler de 1.000 euros que tuviese que actualizado ahora en septiembre debería pagar 1.045 euros, un incremento del 4,5%.

Sin embargo, quienes deseen hacer este cálculo de forma manual sólo deberán seguir una simple fórmula:

Cuota Alquiler Actualizada = Cuota Alquiler Inicial x ( 1 + IPC)

Utilizando esta misma fórmula para una persona con un alquiler de 1.000 euros al mes con el IPC actual de 4,5% la actualización sería la siguiente:

Cuota de Alquiler Actualizada = 1000 x (1 + 0,045) = 1.045 euros.

Hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos la actualización del IPC del alquiler se realiza generalmente sobre la cantidad que se abona el año anterior. Así, para una persona que empieza pagando 1.000 euros y ahora tiene que pagar 1.045 euros, el tercer año la actualización se realizará sobre la base de esos 1.045 euros.

Además, conviene recordar que según la Ley de Arrendamientos Urbanos esta actualización del IPC del alquiler debe hacerse cuando cumpla un año del contrato y no cuando finaliza el año natural en curso.

La forma mas sencilla de calcular este importe es utilizar una herramienta que nos proporciona la página del INE. En este página deberemos introducir el importe de nuestro alquiler y el periodo en que queremos tomar como base para calcular el IPC. En nuestro caso será de 2007-2008. Esta página nos muestra la cantidad resultante y el IPC sobre el que se realiza dichos cálculos.

Si queremos calcularlo nosotros mismo deberemos en primer lugar conocer el IPC que aplica. Para ello podemos ver el que publicamos en nuestra página o acudir a la página del INE que publica las tasas de variación.

Una vez que tenemos es datos y con la cantidad de nuestra hipoteca deberemos realizar el siguiente calculo

Cuota Alquiler Actualizada = Cuota Alquierl Inicial x ( 1 + IPC)

Para una cuota de 1000 euros, y para la actualización que debería realizar si lo hicieramos en Mayo de 2008 (con un IPC del 4,6%) el resultado sería el siguiente

Cuota Alquier Actualizada = 1000 x (1 + 0,046) = 1046 Euros